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2016年房地产市场仍然值得期待

又到一年小结时,回顾即将过去的2015年,房地产行业或许有起有落,但市场不乏亮点。2015年,住宅市场的深度分化,让各个城市的表现冷热不均,冰火两重天,政策也因此有保有压;办公楼市场在改革的推动下,需求强劲,即便供应量处于高峰,依然无法阻止租金的继续攀升;零售物业则仍未摆脱电商的冲击,加上供应大增,招商难度可想而知,但行业的变革与智慧正是迸发于此;物流市场可谓“大赢家”,电商兴起带来的强劲需求并未得到满足,市场饱和度不高,令租金节节上升。

根据国家统计局公布的数据显示,11月份新建商品住宅价格环比持续上涨,70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.13个百分点。分城市看,环比涨幅超过1.0%的有五个城市,分别为深圳(楼盘)2.9%、上海(楼盘)1.9%、南京(楼盘)1.4%、厦门(楼盘)1.2%、北京(楼盘)1.0%;环比下降的城市主要集中在东北地区、中西部地区的部分省会(长春(楼盘)、大连(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、重庆(楼盘)、昆明(楼盘)等)及三线城市。

另外二手住宅价格环比涨幅也有所扩大,环比、同比上涨城市数量增加。11月70个大中城市中,二手住宅价格环比下降的城市有16个,较上月减少?7个,持平的城市有14个,较上月增加5个,上涨的城市有40个,较上月增加2个。环比价格变动中,最高涨幅为上涨1.9%(深圳),最大降幅为下降?0.7%(包头(楼盘))。四个一线城市除深圳涨幅最大外,北京、上海、广州(楼盘)分别为1.4%、1.0%、0.7%;其他上涨的主要为省会城市及东部经济发展较快的城市;环比下降的主要集中在东北及中西部地区。

从这些数据来看,我国房地产市场依旧延续分化走势,值得一提的是,根据Wind资讯统计数据显示,截至12月14日,今年年内,上市房企总计发?行公司债近3000亿元,同比暴涨18倍,这是由于今年公司债发行门槛降低。此外,在房企资金面持续改善的情况下,希望通过公司债的发行来为明年战略扩张?补充资金。更重要的是,除了补充流动资金外,上市公司一反常态动辄发行规模高达上百亿元的公司债的背后,实际上是置换高息债,降低融资成本,优化债务结?构。业内人士认为,上市房企大规模的发债行为,一定程度上会提升大房企在战略扩张方面竞争力,但会挤压中小房企的发展空间。

目前高库存与市场分化是行业两大显着特征,中国房地产业协会副会长、全联房地产商会执行会长任志强近日在腾讯智慧地产高峰论坛上再次“开炮”,表示中国房地产市场一直都很好,是政府闲不住的手没有人能管住,所以房地产市场才出现问题。任志强说,100亿元以下的地产公司都得死。

任志强的观点可能有些问题,毋庸讳言,我们反对政府过多干预市场,不过真的会像他说的那样把所谓“烂政策”取消了,市场就会恢复得很好吗,可能?未必。任志强一直反对政府过多地干预市场,呼吁建设一个自由市场,但是如果真的政府监管这只手放松以后,恐怕也未必不会有高库存。西方国家也有生产能力和?产品过剩,某一个市场利润较高,商家总是蜂拥进入这一领域,最终市场机制会发挥作用,调节库存过高的问题,这个不用太担心。而所谓“100亿元以下的地产?公司都得死”的判断更是过于武断,受到大型房企的挤压,中小房企日子可能会越来越不好过,但生存空间还是有的。

对未来中国房地产市场走势影响较大的因素是货币政策,一方面,预计在经济下行压力较大情况下,仍然会延续货币量化宽松政策,为市场持续注入流动性;另一方面,与国内的政策取向相反,美联储进入加息周期,也会对中国的房地产市场产生一定的影响,具体有多大影响,现在还很难判断,总体来看,国内货币政策会刺激需求,美联储的政策会减少需求,在市场上会产生一定的冲抵作用。总体上,国内房地产市场依然会比较稳定,不会出现太大的起伏。

我们应该看到,中国的城市化进程仍然在高速前进,未来还有两三亿人要在城市定居,对房地产的需求仍然巨大,特别是随着经济结构的调整,增长动能的转换,很多领域的新增需求将会日益活跃。如根据仲量联行的研究显示,受益于金融制度改革,财富管理、P2P行业等新兴金融行业的?兴起,来自内资金融公司的办公楼租赁需求在2015年出现激增。与此同时受“双创”大潮的拉动,“众创空间”等新型办公空间预计会持续受到追捧。而随着电?商、跨境购等带来的强劲需求叠加在一起,物流设施的供不应求在所难免。未来服务业的崛起是大势所趋,这也将创造大量的物业需求。

因此,在种种因素影响之下,2016年中国房地产市场可能并不平静,但仍然值得期待,仍然会有很多的投资机会。

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